Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có không ít vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua căn hộ đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà ở và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là một trong những loại "tài năng” riêng của từng người, có được
nhờ kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu như không biết sử dụng đòn
bẩy tài chính đúng cách, sẽ y như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi
sắp hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra khủng hoảng rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng vốn của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính
BĐS đó. Có thể là dịch vụ thuê mướn nhà, cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ,
dịch vụ cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, thuê mướn kho bãi,... Thông
thường, khoản tiền này được thanh toán giao dịch định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể dịch vụ cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu
một tháng (nhớ trừ phí môi giới dịch vụ thuê mướn nếu có) bằng cách đi khảo sát
Thị Phần xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên
Internet,... Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền
cho thuê BĐS đủ năng lực trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tài chính đó cực tốt là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. giờ đây toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu không có tiền từ cho mướn, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá bèo do tâm lý chạy hàng.
Cho nên, trước khi
đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có tác dụng cho thuê
hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, để ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến ra
quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người dân xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chế độ hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm hứng,
đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy xem xét chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có chức năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải đối
diện với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ dịch vụ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên
không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên
sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản và chuyên
nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những
BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác
cho mướn được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay,
hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần dần lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không
sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có
ít mua miếng nhỏ, có không ít mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc
tiên phong hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng
thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ
ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem
xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng
thay đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình
huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, di chuyển từ vùng
này qua vùng khác, hay hạnh phúc gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng vốn
trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải
phóng khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có chức năng thanh khoản tốt
thì cũng có tác dụng giữ rẻ hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu
thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa
phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài khác).
7. Nắm
rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con
át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần.
Đây là một công cụ hoàn hảo nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6
nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác
dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy
tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp nối thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được
khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào
BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần
trước.
Nguồn >>> Vay tiền kinh doanh đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét